“我們沒有任何商票融資,‘三道紅線’加碼對三盛沒有特別大的影響。”
三盛控股董事長林榮濱
隨著房地產行業進入新周期,多數房企開始調轉船頭,摒棄“規模為王”的發展模式。三盛控股(02183.HK)也應勢而動,更加註重風險管控和管理紅利。
8月23日,在三盛2021年上半年業績會上,公司董事長林榮濱強調,在新的市場環境下,公司對2022年實現“雙千億”發展目標進行適當調整,未來將堅持規模適度增長、發展效益並舉的增長路徑。
整體來看,通過前兩年資產註入,三盛進一步壯大公司資產規模,各項業績指標也實現穩定增長。
根據財報,上半年,三盛營收同比增長199%至51.32億元;毛利同比增長60%,約為11.06億元;毛利率達到21.6%;歸母凈利潤同比增長294%,達到6.26億元;凈利潤率增至13%。
並且,三盛未來兩年收入增長確定性也很高。財報顯示,期內三盛總資產為601億,凈資產為79億,預收賬款247億,已簽約未確認營收達到312億。這些已簽約未結轉銷售金額將在未來兩年內陸續進行交付。
2019年以來,房地產調控政策延續“房住不炒”的主基調,從金融監管、土拍管控到限價限售等措施,房地產分類調控的精準性再度加強。在這樣的新周期下,房企盈利空間不斷收窄,保持高毛利率的路徑已經由規模轉化為成本管控。
為保證有利潤的增長,不斷提升盈利能力,林榮濱提出三點——向管理要紅利、提升產品品質及精準投資。
在管理方面,三盛建立了大運營管控體系,按照“1-4-6-11”節點管控,把握運營節奏,施行“3-7-9-8”經營目標量化體系,以提升項目供銷匹配管理。今年以來,三審獲取項目平均開盤周期縮減至8個月。
作為重資產行業,投資的重要性不言而喻。特別是隨著調控的深入,房企的容錯機會已經越來越小。三盛向來註重投資精準性,並由林榮濱親自主抓。三盛內部有一套清晰的投資戰略,稱為“4-3-3”投資結構,即通過勾地、收並購、拍掛拿地的比例分別為40%、30%、30%。
林榮濱認為,精準投資講究“拓布局、調結構、重深耕、廣合作”。 收並購的比率達到60%左右,投資的安全邊際更高。
目前三盛已實現全國化均衡布局,重點打造“長三角經濟區”、“海峽西岸經濟區”、“環渤海經濟區”,今年新增“粵港澳大灣區”、“長江經濟帶”區域。
截至今年上半年,三盛總土儲項目共56個,規劃土地儲備總建築面積達1063萬平方米。分類來看,通過招拍掛、收並購和勾地獲取的總建築面積占比,分別為37%、43%和20%。其中勾地、收並購獲取項目的單位土地平均成本,明顯低於招拍掛。
而2021年上半年,三盛新拿的4個項目,也都為勾地所得,新增總建築面積約為85萬平米,土地成本約為3469元/平方米,平均貨地比為3倍。
在有質量增長的同時,三盛財務指標也得到持續優化。自“三道紅線”金融監管措施出臺以來,在安全前提下,三盛采取了一系列降杠桿的措施,目前取得了階段性的成果。
財報顯示,至2021年6月30日,三盛現金短債比為1.7,在手現金能完全覆蓋短期債務;凈負債率由去年底208%下降至126%;剔除預收款後的資產負債率由去年底的83%下降至78%。
“我們現在沒有任何的商票融資,這次‘三道紅線’的加碼對於三盛沒有特別大的影響。”三盛控股財務管理中心總經理牟謙對外表示,“改善資本結構,降低負債率是公司的長效機製,我們有信心在未來的2-3年之內全面實現三條綠線。”
2017年,三盛借殼上市,打開了更多融資渠道。盡管今年房地產境外債券市場波動大,但三盛抓住窗口期在7月成功發行了一筆1億美元私募債。
牟謙強調,“隨著公司資本機構的逐步改善和融資渠道的打開,公司在資本市場上將進行更多的直接融資。” 隨著多元化融資鋪開,三盛加權融資平均利率也明顯下降,今年上半年已經下降至8.4%。
相較於其他地產同行,三盛整體估值還處在價值低位,今後仍有較大提升空間。同時三盛的股東回報率在整個房地產行業當中處於較高水平,今年上半年每股基本收益1.28元,同比增長300%。受業績表現支撐,三盛股價在8月23日上漲8.14%。
相信隨著在行業變局中的主動調整及信用評級逐步提升,三盛會迎來價值回歸。
來源:界面新聞