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三盛控股这一年:加速囤粮与母公司注资可期
时间:2019-03-29 | 来源:观点地产网 | 阅读:301

翻看年报,可以窥见这家2017年借壳上市的房企,正在积极地向前奔跑。

 

观点地产网 每年的3月都是对企业们的一次“体检”,三盛集团旗下的地产上市平台三盛控股,也在近期交出自己的年度成绩单。

 

3月20日,三盛控股(集团)有限公司发布2018年度业绩公告,2018年度集团实现收入总额约为人民币9.34亿元,其中物业销售收入录得约9.24亿元,占总收入的98.9%,以及投资物业录得租金收入约0.1亿元。

 

另据公告披露,2018年度三盛控股已订约但未确认销售的金额约为11.42亿元,以及签约销售建筑面积约为9.55万平方米。

 

截至去年年末,三盛控股总资产98.68亿元,同比上升72%;存货账面值为77.83亿元,同比增长124%;毛利约为5520万元,毛利率为5.9%。

 

目前,三盛控股合共有14个开发中及持作未来开发的物业发展项目,拥有土地储备总占地面积约为76.7万平方米,总建筑面积约为232.5万平方米。

 

翻看年报,可以窥见这家2017年借壳上市的房企,正在积极地向前奔跑。

 

加速囤粮

 

过去这一年,三盛控股对规模扩张的积极与渴望,可以从土储上直观感受到。

 

年报显示,于2018年,三盛控股合共收购10幅新土地项目的权益,新收购土地的总建筑面积约为130.43万平方米,其中三盛控股权益占56.43万平方米。全年,三盛控股土地收购的合同总代价约为65.43亿元,其中根据其于相关的股本权益应付当中24.21亿元。

 

根据三盛控股应占收购的建筑面积及应占的收购代价,其于2018年的平均土地收购成本约为每平方米4289元。

 

其中,于2月份,三盛以总价7.5亿元并无偿配建住宅1.4万平米竞得福州马尾区一宗限价地,面积113.71亩,为商住、幼儿园用地。

 

5月份是三盛收割土储的高峰期——5月23日,在92轮竞价后,三盛以总价约7.93亿元竞得温州平阳县鳌江镇一宗商住地,溢价率51.9%;就在隔天5月24日,三盛再以11.28亿元、无偿配建2.43万平方米摘得福州马尾区一宗商住地,土地面积105.93亩;5月30日,三盛再以最高限价12亿元加配建1.89万平方米竞得福州长乐商住用地。

 

之后,三盛也陆续于福建龙海、江苏南通等地夺地。

 

对比2017年,三盛控股在当年仅购入两个土地项目,购入新土地总占地面积为25.77万平方米,总建筑面积为83.02万平方米,平均土地成本为每平方米约3309.37元。

 

截止2018年12月31日止,三盛控股共有14个开发中及持作未来开发的物业发展项目,土地储备总占地面积增至76.7万平方米,总建筑面积约为232.5万平方米,其中已有5个项目在2018下半年进行预售。

 

此外,三盛控股布局城市也扩大至11个城市,包括福州、霞浦、南通、龙海、温州、哈尔滨、沈阳、济南、青岛、章丘及香港。

 

“2”到“14”,三盛控股正在为规模冲刺而加紧囤粮,同时,这也带来了必然的“代价”。

 

年报显示,2018年,三盛控股录得权益股东应占亏损约为1.67亿元,每股基本亏损约为39.72分;销售及市场推广开支及行政开支约为1.16亿元,同比增长约128.8%。

 

对此,三盛控股于年报中表示,这是由于公司于2018年内实现对中国中型城市的布局,集团项目数量增加,业务规模持续扩展;另一方面,大部份新拓展的土地发展项目,仍处于建设或预售阶段,未达至确认收益的条件,以至部分年内经营成本未有对应的收益配对,所以录得相应亏损。

 

简而言之,规模扩张带来成本上升,但同时土地开发与产生业绩之间也需要时间,这种阶段性的成本上升与业绩产生的时间差也就带来了账面上的必要亏损。

 

一旦项目陆续进入开发、销售环节,收入利润自然会上升。

 

现金及负债方面,截至去年底,三盛控股的现金及现金等价物合共约4.06亿元,尚未使用的授信额度约为35.23亿;资产负债率为87.6%,其中一年内到期的短期借款同比由16.21亿元下降至11.64亿元,下降28%。

 

此外,2018年年底三盛控股流动资产净值37.98亿元,同比上升186%。流动比率约1.8倍,比2017年的1.4倍流动比率提升,暂无短期偿还债务压力。

 

规模蓄力

 

虽然已在努力奔跑,但这样的速度可能还匹配不上三盛控股的雄心。

 

三盛控股的“来历”有些特殊,在2017年4月,利福地产控股股东利福国际集团通过协议方式,向林荣滨设立在英属维京群岛注册成立的有限公司转让了其所持有的利福地产全部的59.56%股份,林荣滨以12.99亿港元、折合每股5.18港元的代价成为利福地产的控股股东。

 

同年5月底,林荣滨出任利福地产主席;8月,利福地产发布公告称,正式更名为“三盛控股(集团)有限公司”。

 

因此,三盛集团旗下地产平台顺利完成借壳上市,开启资本市场的征途。不过,也正因为借壳这一上市途径,三盛控股短期内的增长也受到了束缚。

 

根据港交所规定,借壳上市的公司将有明确的24个月的期限规定,在这期间不能有大笔资产的注入;同时,公司也不能提前披露资产注入计划。

 

也就是说,借壳后的两年内,三盛集团的优质资产并不能快速注入三盛控股这个上市平台,短期内集团与三盛控股的业务都将相对独立,三盛控股难以出现明显的规模与业绩增长。

 

彼时,林荣滨曾向市场描述三盛控股的阶段性策略:先是通过大股东借款、发债等手段为三盛控股提供发展所需的资金;等到两年期限满后,便会将三盛集团下的地产优质资产注入三盛控股平台。

 

而在这两年解禁期,为了三盛控股的发展,于2017年7月份,三盛集团通过内地母公司与三盛控股成立合资公司的形式,其中三盛控股占股55%,并由母公司提供资金给合资公司去参与土地投标、项目收购,实现进一步扩张。

 

于是,在2017年8月,三盛控股通过合营公司以8640万元收购章丘正大天源置业80%股本,以及以5.5亿元收购中盛置业90%股份,由此获得福建平潭和济南章丘两个资产包,货值超过30亿元。

 

得益于三盛集团的支持,三盛控股在原有壳资产有限的情况还是得到了一定扩张。但是,碍于两年解禁期,如今母公司的大量土储、优质资产还不能直接帮扶到上市平台。

 

据悉,目前三盛集团未上市的土储货值估计超过1000亿元,2018年整体销售额约350亿元。安信国际的报告称,估计未来三盛集团将注入其他房地产发展项目资产于上市公司内,以体现融资优势,并期待资产注入以体现集团价值。

 

可以预见的是,在两年解禁期过后,三盛控股的资本整合之路将正式开启。

 

撰文:林心林    审校:徐耀辉

 

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