“我们没有任何商票融资，‘三道红线’加码对三盛没有特别大的影响。”

三盛控股董事长林荣滨

随着房地产行业进入新周期，多数房企开始调转船头，摒弃“规模为王”的发展模式。三盛控股（02183.HK）也应势而动，更加注重风险管控和管理红利。

8月23日，在三盛2021年上半年业绩会上，公司董事长林荣滨强调，在新的市场环境下，公司对2022年实现“双千亿”发展目标进行适当调整，未来将坚持规模适度增长、发展效益并举的增长路径。

整体来看，通过前两年资产注入，三盛进一步壮大公司资产规模，各项业绩指标也实现稳定增长。

根据财报，上半年，三盛营收同比增长199%至51.32亿元；毛利同比增长60%，约为11.06亿元；毛利率达到21.6%；归母净利润同比增长294%，达到6.26亿元；净利润率增至13%。

并且，三盛未来两年收入增长确定性也很高。财报显示，期内三盛总资产为601亿，净资产为79亿，预收账款247亿，已签约未确认营收达到312亿。这些已签约未结转销售金额将在未来两年内陆续进行交付。

2019年以来，房地产调控政策延续“房住不炒”的主基调，从金融监管、土拍管控到限价限售等措施，房地产分类调控的精准性再度加强。在这样的新周期下，房企盈利空间不断收窄，保持高毛利率的路径已经由规模转化为成本管控。

为保证有利润的增长，不断提升盈利能力，林荣滨提出三点——向管理要红利、提升产品品质及精准投资。

在管理方面，三盛建立了大运营管控体系，按照“1-4-6-11”节点管控，把握运营节奏，施行“3-7-9-8”经营目标量化体系，以提升项目供销匹配管理。今年以来，三审获取项目平均开盘周期缩减至8个月。

作为重资产行业，投资的重要性不言而喻。特别是随着调控的深入，房企的容错机会已经越来越小。三盛向来注重投资精准性，并由林荣滨亲自主抓。三盛内部有一套清晰的投资战略，称为“4-3-3”投资结构，即通过勾地、收并购、拍挂拿地的比例分别为40%、30%、30%。

林荣滨认为，精准投资讲究“拓布局、调结构、重深耕、广合作”。 收并购的比率达到60%左右，投资的安全边际更高。

目前三盛已实现全国化均衡布局，重点打造“长三角经济区”、“海峡西岸经济区”、“环渤海经济区”，今年新增“粤港澳大湾区”、“长江经济带”区域。

截至今年上半年，三盛总土储项目共56个，规划土地储备总建筑面积达1063万平方米。分类来看，通过招拍挂、收并购和勾地获取的总建筑面积占比，分别为37%、43%和20%。其中勾地、收并购获取项目的单位土地平均成本，明显低于招拍挂。

而2021年上半年，三盛新拿的4个项目，也都为勾地所得，新增总建筑面积约为85万平米，土地成本约为3469元/平方米，平均货地比为3倍。

在有质量增长的同时，三盛财务指标也得到持续优化。自“三道红线”金融监管措施出台以来，在安全前提下，三盛采取了一系列降杠杆的措施，目前取得了阶段性的成果。

财报显示，至2021年6月30日，三盛现金短债比为1.7，在手现金能完全覆盖短期债务；净负债率由去年底208%下降至126%；剔除预收款后的资产负债率由去年底的83%下降至78%。

“我们现在没有任何的商票融资，这次‘三道红线’的加码对于三盛没有特别大的影响。”三盛控股财务管理中心总经理牟谦对外表示，“改善资本结构，降低负债率是公司的长效机制，我们有信心在未来的2-3年之内全面实现三条绿线。”

2017年，三盛借壳上市，打开了更多融资渠道。尽管今年房地产境外债券市场波动大，但三盛抓住窗口期在7月成功发行了一笔1亿美元私募债。

牟谦强调，“随着公司资本机构的逐步改善和融资渠道的打开，公司在资本市场上将进行更多的直接融资。” 随着多元化融资铺开，三盛加权融资平均利率也明显下降，今年上半年已经下降至8.4%。

相较于其他地产同行，三盛整体估值还处在价值低位，今后仍有较大提升空间。同时三盛的股东回报率在整个房地产行业当中处于较高水平，今年上半年每股基本收益1.28元，同比增长300%。受业绩表现支撑，三盛股价在8月23日上涨8.14%。

相信随着在行业变局中的主动调整及信用评级逐步提升，三盛会迎来价值回归。

来源：界面新闻